Location Nue 2026 : Micro-Foncier vs Régime Réel
La location nue (ou location non meublée) est le régime locatif le plus répandu en France. En 2026, deux régimes fiscaux s'offrent au bailleur : le Micro-Foncier(abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts) et le Régime Réel (déduction des charges effectives — intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance). Le choix entre ces deux régimes impacte directement votre impôt, votre cash-flow et la possibilité de créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
Micro-Foncier 2026 : simplicité et abattement 30 %
Le Micro-Foncier s'applique automatiquement lorsque vos revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % sur vos recettes, sans justification de charges. Simple à déclarer, il est pourtant souvent moins avantageux que le régime réel dès lors que vos charges réelles dépassent ce seuil de 30 % — ce qui est quasi-systématique lors d'un achat à crédit ou en présence de travaux.
Régime Réel foncier et déficit foncier en 2026
Le Régime Réel permet de déduire l'intégralité de vos charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, primes d'assurance, frais de gestion, travaux d'entretien et de réparation. Lorsque le total des charges dépasse les recettes, il se crée un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 € pour les travaux d'économies d'énergie). L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En 2026, cette règle reste inchangée et constitue l'un des rares mécanismes de défiscalisation immédiate disponibles en location nue.
Chiffres clés de la location nue en 2026
Les revenus fonciers sont imposés à votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI)augmentée des Prélèvements Sociaux de 17,2 %. Ainsi, pour un TMI à 30 %, le taux global d'imposition est de 47,2 %. Le plafond du Micro-Foncier est de 15 000 €/an de recettes brutes. Au-delà, le Régime Réel est obligatoire. Notre simulateur calcule en temps réel votre impôt dans les deux régimes, votre déficit foncier et l'évolution du cash-flow mensuel sur 25 ans en tenant compte de la revalorisation des loyers à l'IRL.
Parcours · Foncier
Simulateur Location Nue
Comparez Micro-Foncier et Régime Réel — impôt, déficit foncier et cash-flow net.
Structure juridique
Bien immobilier
Travaux de réparation/entretien déductibles en régime réel seulement.
Financement
Financement
Financez-vous ce bien par emprunt ?
Exploitation locative
Charges annuelles
Consultez votre tableau d'amortissement
Profil fiscal
Prélèvements sociaux 17,2% ajoutés automatiquement.
Calculs basés sur le barème fiscal 2025 — Loi de finances 2025
Questions fréquentes sur la location nue
Qu'est-ce que le déficit foncier et comment s'applique-t-il ?
Le déficit foncier apparaît lorsque vos charges déductibles (hors intérêts d'emprunt) dépassent vos recettes locatives. La fraction générée par les charges autres que les intérêts est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Cette imputation réduit directement votre base imposable à l'IR. Le solde est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Quelles charges sont déductibles en Régime Réel foncier ?
En Régime Réel, sont déductibles : les intérêts d'emprunt et frais de dossier bancaire, la taxe foncière (hors ordures ménagères), les charges de copropriété non récupérables, les primes d'assurance PNO, les frais de gestion et d'agence locative, les travaux d'entretien et de réparation, et les frais d'expertise comptable. Les travaux d'amélioration sont déductibles sous conditions. Les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles.
Location nue vs location meublée : que choisir ?
La location meublée (LMNP Réel) offre l'avantage de l'amortissement comptable du bien, ce qui peut ramener la base imposable à zéro pendant de nombreuses années. La location nue est plus adaptée pour les baux longs (3 ans minimum), les biens avec travaux importants (déficit foncier), et les stratégies patrimoniales via SCI IR. Le choix dépend aussi de la localisation, du type de bien et de votre TMI.
Comment est imposée la plus-value à la revente en location nue ?
La plus-value en location nue relève du régime des plus-values des particuliers : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention (exonération IR après 22 ans, totale après 30 ans). Contrairement au LMNP Réel, il n'y a pas de réintégration des amortissements dans la plus-value car il n'y a pas d'amortissement en location nue.
Peut-on passer du Micro-Foncier au Régime Réel ?
Oui. L'option pour le Régime Réel est exercée lors de la déclaration de revenus et est valable pour une durée de 3 ans renouvelable. Une fois optés pour le Réel, vous ne pouvez pas revenir au Micro-Foncier avant l'expiration de cette période. L'option s'applique à l'ensemble de vos revenus fonciers (tous vos biens en location nue).