Achat-Revente Immobilier 2026 : plus-value, fiscalité et ROI
L'achat-revente immobilier (également appelé "flip immobilier") consiste à acquérir un bien, y réaliser des travaux de valorisation, puis le revendre avec une plus-value. En 2026, la fiscalité applicable dépend du statut de l'investisseur : particulier (régime des plus-values des particuliers — CGI art. 150 U) ou marchand de biens (bénéfices soumis à l'IS). La durée de détention est un paramètre fiscal déterminant pour les particuliers grâce aux abattements progressifs.
Plus-value immobilière particulier en 2026 : abattements et exonérations
Pour un particulier, la plus-value brute est imposée à 19 % d'IRet 17,2 % de Prélèvements Sociaux, soit 36,2 % en l'absence d'abattements. Des abattements pour durée de détention s'appliquent à partir de la6ème année : 6 % par an de la 6ème à la 21ème année pour l'IR (exonération totale après 22 ans), et 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année pour les PS (exonération totale après 30 ans). Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique aux plus-values nettes supérieures à 50 000 €. La résidence principale est totalement exonérée.
Marchand de biens et IS : régime professionnel en 2026
Le statut de marchand de biens (achat habituel et revente d'immeubles) implique que les bénéfices sont soumis à l'Impôt sur les Sociétés (IS) : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà — si l'activité est exercée en société. En nom propre, les bénéfices sont soumis aux BIC au barème IR + PS. L'avantage : aucun abattement pour durée de détention, mais la TVA immobilière peut être récupérée sur certaines opérations. L'IS fixe peut être avantageux par rapport au régime particulier pour les opérations courtes (moins de 5 ans) avec des plus-values importantes.
Prix de revient et frais de portage : calculer son ROI réel
Le calcul du ROI (Return on Investment) d'une opération achat-revente doit intégrer tous les coûts réels : prix d'achat, frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien), éventuels frais d'agence à l'achat, travaux de rénovation, et surtout les frais de portage (mensualités de crédit, charges de copropriété, taxe foncière, assurances pendant toute la durée des travaux). Ces coûts peuvent représenter 5 à 15 % du prix d'acquisition selon la durée des travaux. Notre simulateur intègre les données DVF (prix au m² du marché local) pour valider le positionnement prix de votre opération.
Parcours · Investissement
Simulateur Achat-Revente
Calculez votre plus-value nette, ROI et impact fiscal selon la durée de détention.
Structure juridique
Acquisition
Financement
Marché local (DVF)
Revente
Aucun abattement — PV taxée pleinement.
Profil fiscal
Régime des plus-values immobilières — IR 19% + PS 17,2% avec abattements durée.
Questions fréquentes sur l'achat-revente
Les travaux réalisés augmentent-ils le prix de revient fiscal ?
Pour un particulier, les dépenses de travaux peuvent être ajoutées au prix d'acquisition pour calculer la plus-value imposable, à condition de justifier des dépenses par des factures (CGI art. 150 VB). En l'absence de justificatifs, un forfait de 15 % du prix d'achat est applicable si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Pour un marchand de biens, les travaux sont des charges déductibles du résultat de l'opération.
Combien d'opérations achat-revente peut-on faire avant d'être requalifié marchand de biens ?
Il n'existe pas de nombre légal précis. L'administration fiscale apprécie la situation au cas par cas en tenant compte du nombre d'opérations, de leur fréquence, de l'intention de revente dès l'achat et du niveau de plus-value. En général, au-delà de 2 à 3 opérations sur quelques années, le risque de requalification en activité professionnelle de marchand de biens est réel. Mieux vaut alors structurer l'activité en société dès le départ.
Qu'est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?
La surtaxe (CGI art. 1609 nonies G) s'applique aux plus-values nettes imposables dépassant 50 000 € : 2 % entre 50 001 et 100 000 €, 3 % entre 100 001 et 150 000 €, 4 % entre 150 001 et 200 000 €, 5 % entre 200 001 et 250 000 €, 6 % au-delà de 250 000 €. Elle s'applique après abattement pour durée de détention et en sus des 19 % d'IR standard.
Comment calculer son ROI réel sur une opération achat-revente ?
Le ROI réel = (bénéfice net après impôt) / (prix de revient total incluant tous les frais). Il faut intégrer : prix d'achat + frais de notaire + frais d'agence achat + travaux + frais de portage (loyer du crédit + charges mensuelles × durée des travaux) + frais d'agence vente. Le ROI annualisé (TRI) tient compte de la durée de l'opération, ce qui est l'indicateur pertinent pour comparer des opérations de durées différentes.
La résidence principale est-elle vraiment exonérée de plus-value ?
Oui, la cession de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière (CGI art. 150 U II 1°), sans condition de durée de détention. Le bien doit cependant constituer la résidence principale effective et habituelle du vendeur au jour de la cession. En cas de déménagement avant la vente, une tolérance administrative existe si le délai entre le départ et la vente ne dépasse pas 12 mois (délai raisonnable pour mettre en vente).