IFI 2026 : calcul, barème et optimisation de l'Impôt sur la Fortune Immobilière
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018. Il frappe les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. En 2026, le barème et les règles de calcul restent identiques à ceux de 2024-2025. L'IFI est déclaré en même temps que la déclaration de revenus (formulaire 2042-IFI, dépôt avant mi-mai).
Assiette IFI 2026 : biens imposables et déductions
L'assiette de l'IFI comprend l'ensemble du patrimoine immobilier non affecté à l'activité professionnelle : résidence principale (avec abattement de 30 %), résidences secondaires, biens locatifs, parts de SCI, SCPI et quote-part immobilière des contrats d'assurance-vie. Sont déductibles les dettes afférentes aux actifs taxables(emprunts immobiliers contractés pour l'acquisition ou les travaux des biens imposés). Les actifs financiers (actions, obligations, livrets) sont exclus de l'assiette IFI.
Barème IFI 2026, décote et plafonnement
Le barème de l'IFI est progressif à 5 tranches. Une décote s'applique pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € (décote = 17 500 € − 1,25 % × actif net), évitant un effet de seuil brutal. Le plafonnement limite la somme IFI + IR + Prélèvements Sociaux à 75 % des revenus imposables de l'année précédente. Si le total dépasse ce plafond, l'IFI est réduit à due concurrence. Ce mécanisme est particulièrement favorable aux contribuables avec un patrimoine important mais des revenus modestes.
Stratégies d'optimisation IFI en 2026
Plusieurs stratégies permettent de réduire légalement l'assiette IFI : la donation en nue-propriété (le donateur conserve l'usufruit et sort la nue-propriété de son patrimoine taxable), le financement des acquisitions à crédit (les emprunts immobiliers déductibles réduisent directement l'assiette), l'affectation à un usage professionnel (les biens professionnels sont exonérés d'IFI), et les investissements en SCPI démembrées. Notre simulateur calcule votre IFI précis et vous indique si le plafonnement s'applique.
Calcul IFI
Impôt sur la Fortune Immobilière — barème 2026, décote et plafonnement
1Patrimoine immobilier
Abattement 30 % appliqué automatiquement → 280 000 € retenu
Emprunts affectés à l'acquisition ou travaux de biens immobiliers imposables
2Plafonnement IFI (optionnel)
IFI + IR + prélèvements sociaux ne peut pas dépasser 75 % de vos revenus imposables de l'année précédente.
17,2 % sur revenus du patrimoine
Votre situation IFI
IFI modéréAssiette nette IFI
1 380 000 €
Seuil d'imposition : 1 300 000 €
IFI brut
3 060 €
Décote
−250 €
IFI net à payer
2 810 €
Détail par tranche
Plafonnement 75 %
Plafonnement non déclenché.
Pistes d'optimisation
- ›Donation nue-propriété — Transmettre la nue-propriété réduit l'assiette IFI du donateur (l'usufruitier déclare la pleine valeur).
- ›Démembrement anticipé — Anticiper le démembrement de biens acquis réduit durablement le patrimoine taxable.
- ›Dettes déductibles — Financer travaux ou acquisitions à crédit réduit directement l'assiette IFI.
Déclaration IFI à joindre à la déclaration IR (formulaire 2042-IFI). Dépôt avant mi-mai de chaque année. Simulation indicative — consultez un notaire ou CGP.
Questions fréquentes sur l'IFI
À partir de quel montant de patrimoine suis-je assujetti à l'IFI ?
Le seuil d'assujettissement à l'IFI est de 1 300 000 € de patrimoine net taxable au 1er janvier 2026. En-dessous de ce seuil, aucune déclaration ni paiement ne sont requis. Attention : la valeur retenue est le patrimoine net (biens moins dettes), après application de l'abattement de 30 % sur la résidence principale.
Les SCPI et parts de SCI entrent-elles dans l'assiette IFI ?
Oui, la quote-part immobilière des parts de SCPI et des sociétés à prépondérance immobilière (SCI, SARL de famille...) est incluse dans l'assiette IFI. La société communique annuellement le ratio d'actifs immobiliers. Seuls les biens affectés à l'activité professionnelle de la société (locaux commerciaux exploités directement) peuvent être exclus.
Comment fonctionne le plafonnement de l'IFI à 75 % ?
Le mécanisme de plafonnement (CGI art. 979) limite la somme de l'IFI, de l'IR et des prélèvements sociaux à 75 % des revenus imposables de l'année précédente. Si le total dépasse ce plafond, l'IFI est réduit du montant de l'excédent. Par exemple, pour 100 000 € de revenus, le total des impôts ne peut dépasser 75 000 €. Ce plafond est calculé sur les revenus mondiaux du foyer fiscal.
Peut-on déduire un emprunt personnel (non immobilier) de l'assiette IFI ?
Non. Seules les dettes directement affectées à l'acquisition ou aux travaux d'actifs immobiliers imposables sont déductibles de l'assiette IFI (CGI art. 974). Un crédit consommation, un prêt personnel ou une dette sans lien direct avec un bien immobilier taxable n'est pas déductible. Les intérêts d'emprunt sont intégrés dans le capital restant dû.
Le statut LMP exonère-t-il de l'IFI ?
Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle (y compris la location meublée professionnelle sous statut LMP lorsque les recettes dépassent 23 000 €/an et constituent l'activité principale) sont exonérés d'IFI. Cette exonération est soumise à conditions strictes : l'activité doit être exercée à titre principal et générer plus de revenus que les autres revenus professionnels du foyer.