Dispositif Jeanbrun LMNP 2026 : simulation et calcul
La loi de finances 2025 a introduit une modification majeure du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) connue sous le nom de dispositif Jeanbrun : à la revente d'un bien loué en meublé, les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location viennent désormais réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Résultat : une taxation plus lourde à la sortie.
Cet article décrypte mécanisme par mécanisme ce changement, les conditions d'éligibilité, et vous montre — exemples chiffrés à l'appui — comment l'anticiper dans votre stratégie d'investissement.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Avant la réforme, un particulier vendant un bien détenu en LMNP bénéficiait du régime des plus-values immobilières des particuliers : abattements pour durée de détention (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux), sans que les amortissements passés ne soient "rappelés". Le législateur estimait depuis des années que cette situation créait une asymétrie fiscale injuste : un investisseur LMNP déduisait ses amortissements chaque année, réduisant son résultat imposable, puis vendait comme s'il n'avait jamais amorti — bénéficiant ainsi deux fois de la même assiette.
La loi Jeanbrun (article 9 de la loi de finances pour 2025) change cette règle : le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements déduits depuis l'entrée en LMNP réel. En d'autres termes, si vous avez amorti 60 000 € sur votre bien, le fisc considère que votre prix de revient est réduit d'autant, augmentant mécaniquement votre plus-value brute.
Conditions d'éligibilité et champ d'application
Qui est concerné ?
Le dispositif Jeanbrun s'applique aux LMNP au régime réel simplifié ou normal — c'est-à-dire aux loueurs meublés non professionnels qui ont effectivement pratiqué des amortissements déductibles dans leurs liasses fiscales (formulaires 2031 + 2033).
Sont concernés :
- Les propriétaires d'appartements loués meublés en longue durée, à la nuit ou à la semaine (Airbnb, etc.)
- Les détenteurs de parts de résidences gérées (Ehpad, résidences étudiantes, résidences de tourisme) sous bail commercial LMNP
- Les investisseurs en LMNP classique avec comptabilité tenue par un expert-comptable
- Les biens acquis avant 2025 dont les amortissements ont été pratiqués sur plusieurs années
Ne sont pas concernés :
- Les LMNP au micro-BIC : aucun amortissement individualisé n'est pratiqué, aucune réintégration possible
- Les LMP (Loueurs Meublés Professionnels) : ils relèvent déjà du régime des plus-values professionnelles avec amortissements intégrés au calcul — la réforme ne change rien pour eux
- La résidence principale transformée temporairement en LMNP : si les conditions d'exonération résidence principale sont remplies à la date de cession, l'exonération reste totale
- Les biens cédés avant le 1er janvier 2025 : la réforme ne s'applique pas rétroactivement aux cessions passées
Quels amortissements sont réintégrés ?
Tous les amortissements effectivement déduits du résultat BIC depuis la mise en location meublée sont réintégrés dans le calcul de la plus-value :
- Amortissement du bien immobilier (généralement 2 à 3 %/an sur 33 à 50 ans)
- Amortissement du mobilier et équipements (10 à 20 %/an sur 5 à 10 ans)
- Amortissement des travaux d'amélioration activés en immobilisations
- Amortissement des composants (méthode par composants obligatoire pour les immeubles > 500 000 €)
En revanche, les amortissements non déduits pour cause de plafonnement (les amortissements LMNP ne peuvent pas créer de déficit BIC — art. 39 C CGI) ne sont pas réintégrés. Seul ce qui a effectivement réduit votre base imposable entre en jeu.
Date d'entrée en vigueur
La réforme s'applique aux cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025, quel que soit le moment où les amortissements ont été pratiqués. Un bien acquis en 2015 et revendu en 2026 verra donc la totalité des amortissements pratiqués depuis 2015 réintégrée dans le calcul.
Mécanisme de calcul : avant et après Jeanbrun
Formule de la plus-value avec Jeanbrun
Prix d'acquisition corrigé = Prix d'acquisition initial
+ Frais d'acquisition (notaire, agence)
+ Travaux de construction/amélioration non amortis
− Amortissements effectivement déduits
Plus-value brute = Prix de cession − Prix d'acquisition corrigé
Les abattements pour durée de détention (IR et PS) s'appliquent ensuite normalement sur la plus-value brute.
Calcul classique (avant réforme)
Exemple : acquisition en 2018 pour 200 000 €, revente en 2026 pour 280 000 €. Durée de détention : 8 ans. Frais de notaire 15 000 €.
| Montant | |
|---|---|
| Prix de cession | 280 000 € |
| Prix d'acquisition + frais | 215 000 € |
| Plus-value brute | 65 000 € |
| Abattement IR (8 ans → 36 %) | − 23 400 € |
| Plus-value imposable IR | 41 600 € |
| Impôt IR (19 %) | 7 904 € |
| Abattement PS (8 ans → 13,2 %) | − 8 580 € |
| Plus-value imposable PS | 56 420 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 9 704 € |
| Total taxes | 17 608 € |
Calcul avec le dispositif Jeanbrun (après réforme)
Dans cet exemple, supposons que l'investisseur ait amorti 45 000 € entre 2018 et 2026.
| Montant | |
|---|---|
| Prix de cession | 280 000 € |
| Prix d'acquisition + frais | 215 000 € |
| Moins amortissements déduits | − 45 000 € |
| Prix d'acquisition corrigé | 170 000 € |
| Plus-value brute | 110 000 € |
| Abattement IR (8 ans → 36 %) | − 39 600 € |
| Plus-value imposable IR | 70 400 € |
| Impôt IR (19 %) | 13 376 € |
| Abattement PS (8 ans → 13,2 %) | − 14 520 € |
| Plus-value imposable PS | 95 480 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 16 423 € |
| Total taxes | 29 799 € |
Surcoût généré par la réforme : +12 191 € sur 8 ans de détention.
Tableau comparatif avant / après Jeanbrun
Le tableau suivant synthétise l'impact sur un bien type acquis 200 000 € + 15 000 € de frais, revendu 280 000 €, avec un amortissement moyen de 5 700 €/an :
| Durée de détention | Amortissements cumulés | Surcoût IR | Surcoût PS | Surcoût total |
|---|---|---|---|---|
| 5 ans | 28 500 € | +2 800 € | +3 900 € | +6 700 € |
| 8 ans | 45 600 € | +5 472 € | +6 719 € | +12 191 € |
| 10 ans | 57 000 € | +5 928 € | +8 246 € | +14 174 € |
| 15 ans | 85 500 € | +5 643 € | +10 184 € | +15 827 € |
| 22 ans | 125 400 € | 0 € (exonération IR) | +7 213 € | +7 213 € |
| 30 ans | 171 000 € | 0 € | 0 € | 0 € |
Lecture : Le pic de surcoût se situe entre 10 et 18 ans de détention, là où les amortissements sont significatifs mais les abattements pas encore suffisants pour effacer la base. À 22 ans, la plus-value IR est exonérée (y compris la partie Jeanbrun) mais les PS restent dus jusqu'à 30 ans. À 30 ans de détention, le dispositif Jeanbrun n'a plus aucun impact fiscal.
Exemple complet : studio Paris XIe, acquisition 2020
Données du bien :
- Prix d'acquisition FAI : 230 000 €
- Frais de notaire : 16 500 €
- Travaux de mise en meublé activés : 8 000 € (amortis sur 5 ans)
- Loyer mensuel charges comprises : 1 100 €
- Revente envisagée en 2030 : prix estimé 295 000 €
Amortissements pratiqués 2020 – 2030 :
| Poste | Base | Taux | Durée | Amort. annuel | Total 10 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Bien immobilier | 230 000 € | 2,5 % | 40 ans | 5 750 € | 57 500 € |
| Mobilier initial | 8 000 € | 20 % | 5 ans | 1 600 € | 8 000 € |
| Travaux cuisine | 4 500 € | 10 % | 10 ans | 450 € | 4 500 € |
| Total | 7 800 €/an | 70 000 € |
Supposons que 62 000 € aient été effectivement déduits (les 8 000 € restants étant des amortissements différés non utilisés car limités par le résultat).
Calcul de la plus-value Jeanbrun :
| Sans Jeanbrun | Avec Jeanbrun | |
|---|---|---|
| Prix de cession | 295 000 € | 295 000 € |
| Prix d'acquisition + frais | 246 500 € | 246 500 € |
| Amortissements réintégrés | — | − 62 000 € |
| Prix d'acquisition corrigé | 246 500 € | 184 500 € |
| Plus-value brute | 48 500 € | 110 500 € |
| Abattement IR 10 ans (48 %) | − 23 280 € | − 53 040 € |
| Plus-value imposable IR | 25 220 € | 57 460 € |
| Impôt IR (19 %) | 4 792 € | 10 917 € |
| Abattement PS 10 ans (13,2 %) | − 6 402 € | − 14 586 € |
| Plus-value imposable PS | 42 098 € | 95 914 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 7 241 € | 16 497 € |
| Total impôt de cession | 12 033 € | 27 414 € |
Surcoût Jeanbrun : +15 381 € sur 10 ans de détention pour ce bien parisien.
Quelles stratégies face au dispositif Jeanbrun ?
1. Allonger la durée de détention
La stratégie la plus simple : conserver le bien plus longtemps. À 22 ans, la plus-value IR est totalement exonérée, y compris la partie résultant de la réintégration des amortissements. À 30 ans, les prélèvements sociaux tombent également à zéro et le dispositif Jeanbrun n'a plus aucun impact.
Si votre horizon de sortie était à 12-15 ans, recalculez le point mort de détention avec et sans Jeanbrun. Dans de nombreux cas, il vaut mieux attendre 22 ans plutôt que de vendre à 15.
2. Basculer vers une SCI à l'IS
La SCI à l'impôt sur les sociétés n'est pas soumise au dispositif Jeanbrun : elle relève du régime des plus-values professionnelles depuis toujours. Le calcul de la plus-value IS est différent (valeur nette comptable après amortissements, taux IS 15-25 %), mais il n'y a pas de double imposition au sens Jeanbrun. Pour des biens à forte valorisation long terme, la SCI IS peut être plus avantageuse.
3. Arbitrer entre LMNP réel et micro-BIC
Le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %, pas d'amortissement individualisé) ne génère aucune réintégration à la revente. Pour des biens à faible rendement locatif, à fort potentiel de plus-value, ou destinés à une revente à court terme, le micro-BIC peut redevenir attractif malgré une fiscalité courante moins optimisée. Il faut modéliser les deux scénarios sur toute la durée de détention : économies d'IS grâce aux amortissements vs surcoût Jeanbrun à la sortie.
4. Le portage en démembrement
L'usufruit temporaire ou le démembrement de propriété peut, dans certains cas, permettre de sortir d'un bien sans déclencher de plus-value immobilière classique. Cette stratégie reste complexe, dépend du contexte patrimonial global et nécessite un conseil patrimonial spécifique.
Pièges et conditions à respecter
Piège 1 : confondre amortissements comptabilisés et amortissements déduits
En LMNP réel, les amortissements ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit BIC (art. 39 C CGI). Un bien peu rentable peut avoir des amortissements comptabilisés mais non déduits — ces amortissements sont alors reportés en stock. La loi Jeanbrun ne réintègre que les amortissements effectivement déduits, pas les stocks reportés non utilisés. Votre expert-comptable dispose du tableau suivi des amortissements différés dans les liasses 2033 — vérifiez ce montant avant la vente.
Piège 2 : oublier les amortissements des travaux
Les travaux de rénovation amortis en composants (toiture, ravalement, mise aux normes électriques, cuisine, salle de bain) s'ajoutent aux amortissements du bien lui-même. Un investisseur qui a réalisé 40 000 € de travaux amortis sur 10 ans ajoute 40 000 € à la réintégration Jeanbrun — ce que beaucoup omettent dans leur simulation.
Piège 3 : mal renseigner la déclaration 2048-IMM
La déclaration de plus-value immobilière (formulaires 2048-IMM et 2048-M) comporte désormais une case dédiée à la réintégration des amortissements. Un oubli ou une erreur sur ce montant peut générer un redressement fiscal assorti de pénalités. Assurez-vous que votre notaire a bien connaissance de la réforme et que le montant des amortissements réintégrés lui a été communiqué avant la signature de l'acte.
Piège 4 : ne pas avoir de comptabilité à jour
Pour justifier le montant réintégré lors d'un contrôle fiscal, vous devez présenter l'historique complet des amortissements pratiqués année par année depuis la mise en location meublée. Si votre comptabilité n'est pas à jour, ou si vous avez changé d'expert-comptable, faites reconstituer le tableau des amortissements sur la base des liasses fiscales déposées (2031/2033) avant de signer l'acte de vente.
Piège 5 : croire que la réforme ne s'applique qu'aux acquisitions post-2025
La réforme s'applique à toutes les cessions à compter du 1er janvier 2025, quel que soit le millésime d'acquisition. Un bien acquis en 2010 et revendu en 2026 verra 15 ans d'amortissements réintégrés. C'est le point le plus souvent mal compris par les investisseurs qui pensent être "hors champ" parce qu'ils ont acheté avant la réforme.
Piège 6 : négliger l'impact sur les résidences gérées
Les propriétaires de parts de résidences gérées (Ehpad, résidences étudiantes, résidences de tourisme) sont également concernés si leur bien est loué sous bail commercial en LMNP réel. La cession de ces biens déclenche la même réintégration Jeanbrun, même si la revente ne passe pas par une transaction immobilière classique.
Impact selon la durée de détention
| Durée | Abattement IR | Abattement PS | Amortissements cumulés estimés | Surcoût Jeanbrun |
|---|---|---|---|---|
| 5 ans | 6 % | 8,25 % | ~29 000 € | ~6 500 € |
| 10 ans | 48 % | 13,2 % | ~57 000 € | ~14 000 € |
| 15 ans | 78 % | 24,75 % | ~86 000 € | ~8 500 € |
| 22 ans | 100 % (exo IR) | 52,8 % | ~125 000 € | ~4 500 € (PS only) |
| 30 ans | 100 % (exo IR) | 100 % (exo PS) | ~171 000 € | 0 € |
Au-delà de 22 ans, l'exonération totale d'IR efface l'impact Jeanbrun sur la composante IR. Seuls les prélèvements sociaux (exonération à 30 ans) restent partiellement affectés entre 22 et 30 ans de détention.
Comment simuler son imposition post-Jeanbrun ?
Anticiper l'impact du dispositif Jeanbrun nécessite de croiser plusieurs variables :
- Le prix d'acquisition et les frais de notaire (déductibles)
- Le montant total des amortissements effectivement déduits depuis l'entrée en LMNP
- La durée de détention prévisionnelle et les abattements correspondants
- Le prix de revente estimé (avec ou sans revalorisation)
- Les éventuelles charges de cession (agence, diagnostics)
Le simulateur LMNP de SimuFis intègre directement ces paramètres : en renseignant la date d'acquisition, le prix payé, les loyers perçus et la valeur de revente cible, vous obtenez le détail complet de l'imposition — y compris l'impact du dispositif Jeanbrun sur votre plus-value nette.
FAQ : dispositif Jeanbrun et LMNP 2026
Le dispositif Jeanbrun s'applique-t-il si je suis au micro-BIC ?
Non. Le micro-BIC est un régime forfaitaire : vous déduisez un abattement global de 50 % (ou 30 % pour les meublés classés depuis 2025), mais vous ne pratiquez aucun amortissement individualisé. Il n'y a donc rien à réintégrer lors de la vente. La plus-value est calculée normalement selon le régime des particuliers, sans aucune majoration Jeanbrun. C'est d'ailleurs l'un des rares cas où le micro-BIC peut être préféré au réel pour des biens à fort potentiel de plus-value.
Si j'ai loué le bien 5 ans en LMNP réel, puis je l'habite 2 ans avant de vendre, Jeanbrun s'applique-t-il ?
Partiellement. La résidence principale bénéficie d'une exonération totale de plus-value si elle constitue votre habitation principale au jour de la cession. Si vous occupez effectivement le bien pendant au moins les deux ans précédant la vente, l'exonération résidence principale s'applique en principe sur la totalité de la plus-value, effaçant l'impact Jeanbrun. Cependant, si la période d'occupation est trop courte ou si l'administration considère que la résidence principale n'est pas établie sérieusement, la réintégration Jeanbrun peut s'appliquer. Une consultation notariale avant d'entamer cette stratégie est recommandée.
Les amortissements reportés (non encore déduits) sont-ils réintégrés ?
Non. Seuls les amortissements effectivement déduits du résultat BIC sont réintégrés. Les amortissements comptabilisés mais non déduits (parce qu'ils auraient créé un déficit BIC, impossible en LMNP) restent en stock reportable et ne rentrent pas dans le calcul Jeanbrun. Ces amortissements différés restent toutefois disponibles pour réduire les résultats BIC des années futures — jusqu'à la cession.
La vente à un proche ou une donation est-elle concernée ?
Oui pour la vente, avec un traitement identique à toute cession à titre onéreux. La donation, en revanche, n'est pas une cession : elle ne déclenche pas de plus-value immobilière (mais des droits de mutation à titre gratuit). Si vous donnez votre bien LMNP plutôt que de le vendre, le dispositif Jeanbrun ne s'applique pas. Le donataire hérite en revanche du bien à sa valeur vénale à la date de donation, sans reprise des amortissements pratiqués par le donateur.
Comment connaître le montant exact de mes amortissements déduits ?
Le montant exact figure dans votre liasse fiscale annuelle (formulaire 2033-C pour les SCI ou les entreprises individuelles au régime réel normal, 2033-B pour le régime simplifié). La ligne "dotations aux amortissements" de chaque exercice cumule l'ensemble des dotations. Votre expert-comptable dispose également d'un tableau d'amortissement par composant (bien, mobilier, travaux) permettant de retracer l'historique complet. Si vous n'avez pas cet historique, il peut être reconstitué à partir des liasses déposées auprès de l'administration fiscale — votre centre des impôts peut vous fournir les déclarations antérieures.
Conclusion
Le dispositif Jeanbrun est une réforme structurelle qui rapproche le régime LMNP des particuliers des règles applicables aux professionnels. Son impact est réel — de l'ordre de 6 000 à 16 000 € de fiscalité supplémentaire sur une revente typique — mais il peut être anticipé et atténué par des stratégies adaptées : allongement de la durée de détention jusqu'à 22 ou 30 ans, arbitrage micro-BIC / réel selon l'horizon de vente, ou restructuration via une SCI IS.
La clé est de simuler en amont, avant de s'engager dans un régime réel. Les économies fiscales annuelles liées aux amortissements doivent être systématiquement comparées au surcoût Jeanbrun à la sortie sur l'horizon de détention envisagé. Pour certains profils — revente à 7-10 ans, forte valorisation attendue — le micro-BIC peut s'avérer plus performant sur toute la durée. Pour d'autres — détention longue, bien peu valorisant — le réel reste largement gagnant.
L'outil de simulation LMNP de SimuFis vous permet de modéliser ces scénarios en quelques minutes, en comparant côte à côte l'impact fiscal selon le régime choisi et la durée de détention envisagée, avec et sans réintégration Jeanbrun.