Dispositif Jeanbrun LMNP 2026 : simulation et calcul

La loi de finances 2025 a introduit une modification majeure du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) connue sous le nom de dispositif Jeanbrun : à la revente d'un bien loué en meublé, les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location viennent désormais réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Résultat : une taxation plus lourde à la sortie.

Cet article décrypte mécanisme par mécanisme ce changement, et vous montre — exemples chiffrés à l'appui — comment l'anticiper dans votre stratégie d'investissement.

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Avant la réforme, un particulier vendant un bien détenu en LMNP bénéficiait du régime des plus-values immobilières des particuliers : abattements pour durée de détention (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux), sans que les amortissements passés ne soient "rappelés".

La loi Jeanbrun change la règle du jeu : le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements déduits depuis l'entrée en LMNP. En d'autres termes, si vous avez amorti 60 000 € sur votre bien, le fisc considère que votre prix de revient est réduit d'autant.

Le texte de loi en pratique

La modification s'applique aux cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025, quel que soit le moment où les amortissements ont été pratiqués. Les biens détenus depuis plusieurs années sous le régime réel simplifié sont donc concernés rétroactivement sur la fraction amortie.

Exceptions importantes :

• Les biens relevant du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) ne sont pas impactés car ils relèvent du régime des plus-values professionnelles depuis toujours.
• La résidence principale transformée en LMNP reste soumise à l'exonération de résidence principale si les conditions sont remplies.

Mécanisme de calcul : avant et après Jeanbrun

Calcul classique (avant réforme)

Exemple : Acquisition en 2018 pour 200 000 €, revente en 2026 pour 280 000 €. Durée de détention : 8 ans.

Prix d'acquisition retenu : 200 000 €
Prix de cession : 280 000 €
Plus-value brute : 80 000 €

Abattement IR à 8 ans : 6 % × 6 ans (au-delà de la 2e année) = 36 %
Plus-value imposable IR : 80 000 × (1 - 0,36) = 51 200 €
Impôt IR (19 %) : 9 728 €
Prélèvements sociaux (17,2 %) sur 80 000 × (1 - 16,5 %) : environ 11 496 €
Total taxes : ~21 200 €

Calcul avec le dispositif Jeanbrun (après réforme)

Dans cet exemple, supposons que l'investisseur ait amorti 45 000 € entre 2018 et 2026 (régime réel simplifié, amortissement du bien à 2,5 % sur 40 ans + mobilier).

Prix d'acquisition corrigé : 200 000 − 45 000 = 155 000 €
Plus-value brute : 280 000 − 155 000 = 125 000 €

Abattement IR à 8 ans : 36 %
Plus-value imposable IR : 125 000 × 0,64 = 80 000 €
Impôt IR (19 %) : 15 200 €
Prélèvements sociaux : ~17 500 €
Total taxes : ~32 700 €

Surcoût généré par la réforme : +11 500 € dans cet exemple, sur 8 ans de détention.

Impact selon la durée de détention

La durée de détention reste un facteur clé, mais son effet est atténué par l'augmentation de la base imposable.

Lecture : Au-delà de 22 ans de détention, l'exonération totale de la plus-value IR efface l'impact Jeanbrun pour la composante IR. Seuls les prélèvements sociaux (exonération à 30 ans) restent partiellement affectés entre 22 et 30 ans.

Quelles stratégies face au dispositif Jeanbrun ?

1. Allonger la durée de détention

La stratégie la plus simple : conserver le bien plus longtemps. À 22 ans, la plus-value IR est totalement exonérée, y compris la partie résultant de la réintégration des amortissements. À 30 ans, les prélèvements sociaux tombent également à zéro.

Conseil : Si votre horizon de sortie était à 12-15 ans, recalculez le point mort de détention avec et sans Jeanbrun. Dans de nombreux cas, il vaut mieux attendre 22 ans plutôt que de vendre à 15.

2. Basculer vers une SCI à l'IS

La SCI à l'impôt sur les sociétés n'est pas soumise au dispositif Jeanbrun : elle relève du régime des plus-values professionnelles depuis toujours, et les amortissements viennent réduire la valeur nette comptable. Le calcul de la plus-value IS est différent, mais les taux d'IS (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà) peuvent être plus avantageux sur longue durée.

3. Arbitrer entre LMNP réel et micro-BIC

Si vous n'avez pas encore opté pour le régime réel, il est désormais encore plus important de modéliser les deux scénarios : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %, pas d'amortissement) ne génère aucune réintégration à la revente. Pour des biens à faible rendement locatif ou destinés à une revente à court terme, le micro-BIC peut redevenir attractif.

4. Le portage en démembrement

L'usufruit temporaire ou le démembrement de propriété peut, dans certains cas, permettre de sortir d'un bien sans déclencher de plus-value classique. Cette stratégie reste complexe et nécessite un conseil patrimonial spécifique.

Comment simuler son imposition post-Jeanbrun ?

Anticiper l'impact du dispositif Jeanbrun nécessite de croiser plusieurs variables :

1. Le prix d'acquisition et les frais de notaire (déductibles)
2. Le montant total des amortissements pratiqués depuis l'entrée en LMNP
3. La durée de détention prévisionnelle et les abattements correspondants
4. Le prix de revente estimé (avec ou sans revalorisation)
5. Les éventuelles charges de cession (agence, diagnostics)

Le simulateur LMNP de SimuFis intègre directement ces paramètres : en renseignant la date d'acquisition, le prix payé, les loyers perçus et la valeur de revente cible, vous obtenez le détail complet de l'imposition — y compris l'impact du dispositif Jeanbrun sur votre plus-value nette.

Cas pratique : studio Paris XIe, acquisition 2020

Données :

• Prix d'acquisition : 230 000 € (FAI)
• Frais de notaire : 16 500 €
• Travaux de mise en meublé : 8 000 €
• Loyer mensuel charges comprises : 1 100 €
• Amortissement bien (2,5 %/an) : 5 750 €/an
• Amortissement mobilier (20 %/an sur 8 000 €) : 1 600 €/an (5 premières années)
• Revente envisagée en 2030 (10 ans de détention)
• Prix de revente estimé : 290 000 €

Amortissements cumulés 2020-2030 :

• Bien : 10 × 5 750 = 57 500 €
• Mobilier : 5 × 1 600 = 8 000 €
• Total amorti : 65 500 €

Calcul de la plus-value Jeanbrun :

Prix d'acquisition corrigé : (230 000 + 16 500) − 65 500 = 181 000 €
Plus-value brute : 290 000 − 181 000 = 109 000 €

Abattement IR à 10 ans : 6 % × 8 = 48 %
Plus-value imposable IR : 109 000 × 0,52 = 56 680 €
Impôt IR (19 %) : 10 769 €

Abattement PS à 10 ans : 1,65 % × 8 = 13,2 %
Plus-value imposable PS : 109 000 × 0,868 = 94 612 €
Prélèvements sociaux (17,2 %) : 16 273 €

Total impôt de cession : 27 042 €

Sans Jeanbrun (ancien régime), le même bien aurait généré environ 14 500 € d'impôt. Surcoût : +12 500 € sur 10 ans de détention.

Les points de vigilance en 2026

Déclaration 2048-IMM et 2048-M

La déclaration de plus-value immobilière (formulaires 2048-IMM et 2048-M) doit désormais intégrer la case dédiée à la réintégration des amortissements. Un oubli ou une erreur peut générer un redressement fiscal. Assurez-vous que votre notaire et/ou votre expert-comptable sont bien informés de la réforme.

Bien tenir à jour le tableau des amortissements

Pour justifier le montant réintégré, vous devez présenter l'historique complet des amortissements pratiqués année par année. Si vous n'avez pas de comptabilité tenue à jour, reconstituez-la avant la vente — votre expert-comptable peut le faire sur la base des liasses fiscales déposées (2031/2033).

Les travaux et les amortissements de composants

Les travaux de rénovation amortis en composants (toiture, ravalement, mise aux normes électriques) s'ajoutent aux amortissements du bien lui-même dans le calcul de la réintégration. Ne les oubliez pas dans votre simulation.

Conclusion

Le dispositif Jeanbrun est une réforme structurelle qui rapproche le régime LMNP des particuliers des règles applicables aux professionnels. Son impact est réel — de l'ordre de 5 000 à 15 000 € de fiscalité supplémentaire sur une revente typique — mais il peut être anticipé et atténué par des stratégies adaptées : allongement de la durée de détention, arbitrage micro-BIC/réel, ou restructuration via une SCI.

L'outil de simulation LMNP de SimuFis vous permet de modéliser ces scénarios en quelques minutes, en comparant côte à côte l'impact fiscal selon le régime choisi et la durée de détention envisagée.