Cash-flow location nue vs meublée : comparatif chiffré 2026
Quand on investit dans un bien locatif, la question qui revient systématiquement est : faut-il louer nu ou en meublé ? La réponse dépend de nombreux facteurs — zone géographique, profil fiscal de l'investisseur, type de bien, durée de détention envisagée — mais l'indicateur le plus parlant reste le cash-flow net après impôt, c'est-à-dire l'argent réellement disponible chaque mois après avoir tout payé.
Cet article propose une comparaison chiffrée rigoureuse sur un même bien, avec deux modes de location, pour une TMI de 30 %.
Les deux régimes en résumé
Location nue : régime foncier
Les revenus d'une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux options :
- Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, si les revenus fonciers bruts n'excèdent pas 15 000 €/an.
- Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, travaux, frais de gestion…). Pas d'amortissement du bien possible.
Location meublée : régime BIC
Les revenus d'une location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux options :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés de tourisme classés), si les recettes n'excèdent pas 77 700 €/an.
- LMNP réel simplifié : déduction des charges réelles et amortissement du bien, du mobilier et des travaux. C'est ce régime qui génère le plus d'avantages fiscaux sur le long terme.
Le bien de référence : T2 à Bordeaux
Pour rendre la comparaison concrète, voici les caractéristiques du bien de référence :
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 180 000 € |
| Frais de notaire | 13 000 € |
| Ameublement (meublé) | 7 000 € |
| Apport personnel | 40 000 € |
| Emprunt | 153 000 € |
| Taux d'intérêt | 3,55 % sur 20 ans |
| Mensualité | 890 €/mois |
| Intérêts année 1 | 5 350 € |
| Taxe foncière | 900 €/an |
| Assurance PNO | 180 €/an |
| Charges de copropriété non récupérables | 600 €/an |
| Frais de gestion agence (8 %) | 960 €/an en nu / 1 200 € en meublé |
| Vacance locative estimée | 1 mois/an |
Loyers :
- Nu : 800 €/mois × 11 mois = 8 800 €/an
- Meublé : 950 €/mois × 11 mois = 10 450 €/an (prime meublé typique de +15 à +20 %)
Profil investisseur : TMI 30 %, célibataire, aucun autre revenu foncier.
Calcul en location nue — régime réel
Charges déductibles
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | 5 350 € |
| Taxe foncière | 900 € |
| Assurance PNO | 180 € |
| Charges copro non récupérables | 600 € |
| Frais de gestion | 960 € |
| Total charges | 7 990 € |
Résultat fiscal
Revenus fonciers bruts : 8 800 €
Charges déductibles : 7 990 €
Revenu foncier net imposable : 810 €
Impôt IR (30 %) : 243 €
Prélèvements sociaux (17,2 %) : 139 €
Total impôts : 382 €/an → 32 €/mois
Cash-flow mensuel (location nue réel)
| Poste | Mensuel |
|---|---|
| Loyer encaissé | +733 € (8 800/12) |
| Mensualité emprunt | −890 € |
| Taxe foncière | −75 € |
| Assurance PNO | −15 € |
| Charges copro | −50 € |
| Frais de gestion | −80 € |
| Impôts | −32 € |
| Cash-flow net | −409 €/mois |
Le cash-flow est négatif : l'investisseur doit apporter 409 €/mois de sa poche. Ce n'est pas anormal en zone tendue avec un apport limité, mais cela pèse sur la trésorerie.
Calcul en location meublée — LMNP réel simplifié
Charges déductibles
En LMNP réel, les mêmes charges sont déductibles, plus les amortissements :
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | 5 350 € |
| Taxe foncière | 900 € |
| Assurance PNO | 180 € |
| Charges copro non récupérables | 600 € |
| Frais de gestion | 1 200 € |
| Amortissement bien (180 000 × 80 % ÷ 40 ans) | 3 600 € |
| Amortissement mobilier (7 000 ÷ 7 ans) | 1 000 € |
| Total charges + amortissements | 12 830 € |
Note : seule la valeur du bien (hors terrain, estimé à 20 %) est amortissable. Les frais de notaire peuvent être amortis ou déduits selon l'option retenue.
Résultat fiscal
Recettes BIC : 10 450 €
Charges + amortissements : 12 830 €
Résultat BIC : −2 380 € (déficit)
En LMNP, le déficit n'est pas imputable sur le revenu global (sauf rares cas LMP), mais il est reportable indéfiniment sur les bénéfices BIC futurs des années suivantes.
Impôts dus l'année 1 : 0 €
Cash-flow mensuel (LMNP réel)
| Poste | Mensuel |
|---|---|
| Loyer encaissé | +871 € (10 450/12) |
| Mensualité emprunt | −890 € |
| Taxe foncière | −75 € |
| Assurance PNO | −15 € |
| Charges copro | −50 € |
| Frais de gestion | −100 € |
| Impôts | 0 € |
| Cash-flow net | −259 €/mois |
Comparatif synthétique
| Indicateur | Location nue réel | LMNP réel |
|---|---|---|
| Loyer annuel | 8 800 € | 10 450 € |
| Charges déductibles | 7 990 € | 12 830 € (avec amortissements) |
| Résultat imposable | 810 € | −2 380 € (déficit BIC) |
| Impôts année 1 | 382 € | 0 € |
| Cash-flow mensuel | −409 € | −259 € |
| Gain mensuel LMNP | — | +150 €/mois |
| Gain sur 10 ans | — | +18 000 € |
Sur 10 ans, le LMNP réel génère 18 000 € de cash-flow supplémentaire par rapport à la location nue, sur le même bien, grâce à la combinaison du loyer plus élevé et de l'effacement fiscal par les amortissements.
Les variables qui changent tout
La TMI de l'investisseur
Plus la TMI est élevée, plus l'avantage du LMNP réel est important. Voici l'impact sur l'impôt annuel en location nue réel pour notre bien de référence :
| TMI | Impôt loc. nue (810 € imposables) | Impôt LMNP |
|---|---|---|
| 11 % | 89 € + 139 € PS = 228 € | 0 € |
| 30 % | 243 € + 139 € PS = 382 € | 0 € |
| 41 % | 332 € + 139 € PS = 471 € | 0 € |
L'économie fiscale annuelle est plus faible que l'amortissement lui-même, mais elle s'accumule sur 20+ ans.
La différence de loyer nu/meublé
Dans certaines villes ou pour certains profils de locataires, la prime meublée peut être nulle ou très faible. Dans ce cas, le LMNP reste avantageux sur le plan fiscal, mais moins évident sur le cash-flow brut.
Le remboursement du capital
Le cash-flow négatif observé ici reflète un remboursement de capital de l'ordre de 450 €/mois la première année (la mensualité de 890 € se décompose en ~440 € d'intérêts et ~450 € de capital). Ce capital remboursé est de l'épargne forcée — le patrimoine net augmente même si la trésorerie est négative.
L'horizon de revente et Jeanbrun
Depuis la réforme Jeanbrun (2025), les amortissements pratiqués en LMNP réel viennent réduire le prix d'acquisition retenu à la revente. Sur 10 ans, environ 46 000 € d'amortissements (bien + mobilier) seraient réintégrés dans la plus-value, générant un surcoût fiscal à la sortie.
Cela ne remet pas en cause l'avantage annuel du LMNP, mais il convient de l'intégrer dans la simulation globale sur toute la durée de détention.
Quand la location nue est-elle préférable ?
Plusieurs situations rendent la location nue plus pertinente :
- Travaux importants prévus : les déficits fonciers (jusqu'à 10 700 €/an, voire 21 400 €) sont imputables sur le revenu global en régime réel foncier. Un investisseur avec travaux lourds peut fortement réduire son IR en nu.
- TMI faible (0 % ou 11 %) : l'avantage fiscal du LMNP est moins marqué, et la contrainte de gestion du meublé (turnover, ameublement) peut ne pas valoir l'effort.
- Bail longue durée souhaité : en meublé, le bail standard est de 1 an (9 mois pour les étudiants). En nu, c'est 3 ans. Moins de rotation, moins de frais de remise en état.
- Zone de faible tension locative : la prime meublée peut être nulle en périphérie ou dans les villes moyennes.
Simuler les deux scénarios avec SimuFis
Chaque investisseur étant dans une situation unique, il n'existe pas de réponse universelle. La bonne méthode est de modéliser précisément les deux scénarios avec vos propres chiffres : votre taux d'emprunt, votre TMI, le marché locatif local, vos charges réelles.
Le simulateur de parcours de SimuFis vous permet de comparer location nue (régime foncier réel) et LMNP réel côte à côte sur une même fiche bien, avec le détail du cash-flow mensuel, du résultat fiscal et de la simulation de revente — en tenant compte du dispositif Jeanbrun.
Conclusion
Sur notre T2 de référence à Bordeaux, le LMNP réel améliore le cash-flow de +150 €/mois par rapport à la location nue, soit +18 000 € sur 10 ans. Cet avantage est dû à trois leviers cumulés : loyer plus élevé, effacement fiscal par les amortissements, et report des déficits BIC.
Mais cet avantage a un coût différé : la réforme Jeanbrun alourdit la fiscalité à la revente. La stratégie optimale dépend de votre horizon de placement, de votre tranche marginale d'imposition et des caractéristiques du marché local.