Cash-flow location nue vs meublée : comparatif chiffré 2026
Quand on investit dans un bien locatif, la question qui revient systématiquement est : faut-il louer nu ou en meublé ? La réponse dépend de nombreux facteurs — zone géographique, profil fiscal de l'investisseur, type de bien, durée de détention envisagée — mais l'indicateur le plus parlant reste le cash-flow net après impôt, c'est-à-dire l'argent réellement disponible chaque mois après avoir tout payé.
Cet article propose une comparaison chiffrée rigoureuse sur un même bien, avec les deux modes de location, pour différentes tranches d'imposition. FAQ complète, tableau comparatif détaillé et analyse des cas où la location nue reste préférable.
Les deux régimes en résumé
Location nue : régime des revenus fonciers
Les revenus d'une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux options :
- Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, si les revenus fonciers bruts n'excèdent pas 15 000 €/an.
- Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, travaux, frais de gestion…). Pas d'amortissement du bien possible, mais possibilité de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 €/an, voire 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique).
Location meublée : régime BIC
Les revenus d'une location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux options :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés de tourisme classés), si les recettes n'excèdent pas 77 700 €/an.
- LMNP réel simplifié : déduction des charges réelles et amortissement du bien, du mobilier et des travaux. C'est ce régime qui génère le plus d'avantages fiscaux sur le long terme, car l'amortissement efface l'imposition pendant 10 à 20 ans.
Le bien de référence : T2 à Bordeaux
Pour rendre la comparaison concrète, voici les caractéristiques du bien de référence :
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 180 000 € |
| Frais de notaire | 13 000 € |
| Ameublement (meublé) | 7 000 € |
| Apport personnel | 40 000 € |
| Emprunt | 153 000 € |
| Taux d'intérêt | 3,55 % sur 20 ans |
| Mensualité | 890 €/mois |
| Intérêts année 1 | 5 350 € |
| Taxe foncière | 900 €/an |
| Assurance PNO | 180 €/an |
| Charges copropriété non récupérables | 600 €/an |
| Frais de gestion agence | 960 €/an (nu) / 1 200 €/an (meublé) |
| Vacance locative estimée | 1 mois/an |
Loyers :
- Nu : 800 €/mois × 11 mois = 8 800 €/an
- Meublé : 950 €/mois × 11 mois = 10 450 €/an (+15 à +20 %, classique en zone tendue)
Calcul détaillé en location nue — régime réel foncier
Charges déductibles
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | 5 350 € |
| Taxe foncière | 900 € |
| Assurance PNO | 180 € |
| Charges copro non récupérables | 600 € |
| Frais de gestion | 960 € |
| Total charges | 7 990 € |
Résultat fiscal
Revenus fonciers bruts : 8 800 € Charges déductibles : 7 990 € Revenu foncier net imposable : 810 €
Impôt IR (TMI 30 %) : 243 € Prélèvements sociaux (17,2 %) : 139 € Total impôts : 382 €/an → 32 €/mois
Cash-flow mensuel — location nue réel
| Poste | Mensuel |
|---|---|
| Loyer encaissé | +733 € |
| Mensualité emprunt | −890 € |
| Taxe foncière | −75 € |
| Assurance PNO | −15 € |
| Charges copro | −50 € |
| Frais de gestion | −80 € |
| Impôts | −32 € |
| Cash-flow net | −409 €/mois |
Calcul détaillé en location meublée — LMNP réel simplifié
Charges déductibles + amortissements
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | 5 350 € |
| Taxe foncière | 900 € |
| Assurance PNO | 180 € |
| Charges copro non récupérables | 600 € |
| Frais de gestion | 1 200 € |
| Amortissement bien (180 000 × 80 % ÷ 40 ans) | 3 600 € |
| Amortissement mobilier (7 000 ÷ 7 ans) | 1 000 € |
| Total charges + amortissements | 12 830 € |
La quote-part terrain est estimée à 20 % (Bordeaux). Seule la valeur hors terrain (144 000 €) est amortissable, soit 144 000 ÷ 40 ans = 3 600 €/an. L'ameublement est amorti sur 7 ans.
Résultat fiscal
Recettes BIC : 10 450 € Charges + amortissements : 12 830 € Résultat BIC : −2 380 € (déficit reportable)
Le déficit BIC en LMNP n'est pas imputable sur le revenu global, mais il est reportable sans limitation de durée sur les bénéfices BIC futurs.
Impôts dus l'année 1 : 0 €
Cash-flow mensuel — LMNP réel
| Poste | Mensuel |
|---|---|
| Loyer encaissé | +871 € |
| Mensualité emprunt | −890 € |
| Taxe foncière | −75 € |
| Assurance PNO | −15 € |
| Charges copro | −50 € |
| Frais de gestion | −100 € |
| Impôts | 0 € |
| Cash-flow net | −259 €/mois |
Tableau comparatif détaillé
| Indicateur | Location nue (réel) | LMNP réel |
|---|---|---|
| Loyer annuel brut | 8 800 € | 10 450 € |
| Charges totales déductibles | 7 990 € | 12 830 € (avec amort.) |
| Résultat imposable | 810 € | −2 380 € |
| Impôts + PS année 1 | 382 € | 0 € |
| Cash-flow mensuel net | −409 € | −259 € |
| Écart mensuel en faveur LMNP | — | +150 €/mois |
| Gain cumulé sur 10 ans | — | +18 000 € |
| Gain cumulé sur 20 ans | — | +36 000 € |
| Déficit foncier imputable revenu global | Oui (si travaux) | Non |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Flexibilité bail | 3 ans | 1 an / 9 mois |
| Risque fiscal à la revente (Jeanbrun) | Faible | Modéré |
Impact fiscal selon la tranche d'imposition
L'avantage du LMNP réel est d'autant plus marqué que la TMI est élevée. Voici comment évolue l'impôt annuel en location nue réel (sur 810 € de revenu imposable) selon la tranche :
| TMI | IR sur 810 € | Prélèvements sociaux | Total impôts | Avantage LMNP annuel |
|---|---|---|---|---|
| 0 % | 0 € | 139 € | 139 € | 139 € |
| 11 % | 89 € | 139 € | 228 € | 228 € |
| 30 % | 243 € | 139 € | 382 € | 382 € |
| 41 % | 332 € | 139 € | 471 € | 471 € |
| 45 % | 365 € | 139 € | 504 € | 504 € |
Mais l'avantage réel du LMNP dépasse largement le seul différentiel d'impôt sur le résultat courant. En LMNP, le résultat est nul grâce aux amortissements — il n'y a rien à comparer sur le même exercice. La vraie valeur est dans l'accumulation des déficits reportables qui efface l'imposition sur 10 à 15 ans, quelle que soit la TMI.
Simulation sur 5 ans selon la TMI (location nue vs LMNP)
Pour illustrer l'effet cumulé, voici le total d'impôts payés sur 5 ans en location nue réel (résultat imposable stable à 810 €/an) :
| TMI | Impôts cumulés sur 5 ans (location nue) | Impôts cumulés sur 5 ans (LMNP) | Économie totale |
|---|---|---|---|
| 11 % | 1 140 € | 0 € | 1 140 € |
| 30 % | 1 910 € | 0 € | 1 910 € |
| 41 % | 2 355 € | 0 € | 2 355 € |
| 45 % | 2 520 € | 0 € | 2 520 € |
À TMI 30 %, l'investisseur en LMNP réel économise 1 910 € d'impôts sur 5 ans par rapport à la location nue — en plus de percevoir 8 250 € de loyers supplémentaires grâce à la prime meublée (+150 € × 60 mois). Gain total sur 5 ans : près de 10 000 €.
Quand la location nue est-elle préférable ?
Malgré ses avantages fiscaux, le LMNP réel n'est pas la réponse universelle. Voici les situations où la location nue tire son épingle du jeu.
1. Travaux importants prévus
Le régime réel foncier permet de déduire jusqu'à 10 700 €/an de déficit foncier sur le revenu global (plafond doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2026). Un investisseur à TMI 41 % qui réalise 30 000 € de travaux peut économiser plus de 12 000 € d'IR en location nue — ce qu'il ne peut pas faire en LMNP.
2. Investisseur à faible TMI (0 % ou 11 %)
Si votre taux marginal est nul ou très bas, l'avantage fiscal du LMNP est mécaniquement réduit. La complexité de gestion du meublé (turnover plus fréquent, ameublement, état des lieux plus détaillés) peut ne pas valoir l'effort.
3. Souhait de stabilité locative
Le bail nu offre une durée de 3 ans (6 ans pour les personnes morales) contre 1 an en meublé (9 mois pour les étudiants). Moins de rotation, moins de coûts de remise en état, moins de risque de vacance. Pour un investisseur qui privilégie la sérénité à la performance fiscale, c'est un argument réel.
4. Marchés à faible prime meublée
En zone peu tendue ou pour des typologies de biens difficiles à meubler (grands appartements, maisons), la prime de loyer meublée peut être nulle ou inférieure à 5 %. Dans ce cas, le loyer supplémentaire ne compense pas les frais d'ameublement et de gestion supplémentaires.
5. Patrimoine locatif existant en foncier
Si vous avez déjà des revenus fonciers générateurs de déficits (travaux, intérêts d'emprunt), ajouter un bien en location nue au réel permet d'optimiser l'imputation de ces déficits sur votre revenu global. L'ajout d'un bien en LMNP crée une catégorie BIC séparée qui ne se compense pas avec le foncier.
FAQ : les 5 questions les plus fréquentes
1. Peut-on passer de location nue à meublée en cours de bail ?
Oui, mais pas en cours de bail. Vous devez attendre le renouvellement ou la fin du bail, donner congé au locataire (avec préavis légal) ou obtenir son accord pour modifier les conditions. Sur le plan fiscal, le passage au LMNP implique de déclarer l'activité auprès du guichet des formalités des entreprises (formulaire P0i) et d'inscrire le bien à l'actif dans les 15 jours.
2. Le cash-flow négatif en LMNP signifie-t-il que l'investissement est mauvais ?
Non. Un cash-flow de −259 €/mois en LMNP signifie que l'investisseur apporte 259 € de sa poche chaque mois — mais en contrepartie, il rembourse environ 450 € de capital par mois sur son emprunt. Son patrimoine net augmente de 450 − 259 = +191 €/mois, et il bénéficie d'une potentielle revalorisation du bien. Le cash-flow brut est négatif, mais l'enrichissement net est positif.
3. Le LMNP est-il toujours plus avantageux que la location nue ?
Non. L'analyse dépend de quatre variables : la prime de loyer meublé dans votre zone, votre TMI, la présence ou non de travaux déductibles, et votre horizon de revente. Sur certains marchés ou pour certains profils d'investisseurs, la location nue au réel avec déficit foncier peut être plus efficace fiscalement.
4. Comment fonctionne la réforme Jeanbrun pour la revente ?
Depuis la loi de finances 2025 (Jeanbrun), les amortissements pratiqués en LMNP réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué des amortissements cumulés. Sur 10 ans d'amortissements à 4 600 €/an (bien + mobilier), environ 46 000 € de plus-value supplémentaire sera taxée à la sortie. Cela ne remet pas en cause l'avantage annuel du LMNP, mais le calcul sur la durée totale doit l'intégrer.
5. Peut-on déduire les frais de notaire en LMNP comme en location nue ?
Oui, de deux façons : soit en les déduisant intégralement l'année d'acquisition (ce qui crée un déficit BIC reportable important dès l'année 1), soit en les amortissant sur la durée du bien (option plus lissée). En location nue, les frais de notaire ne sont pas déductibles sauf s'ils sont considérés comme des frais d'acquisition (intégrés à la valeur du bien pour le calcul de la plus-value à terme).
Les variables qui changent tout
La prime de loyer meublé/nu
Dans notre exemple, la prime est de 150 €/mois (+18 %). Dans certaines villes universitaires ou touristiques, elle peut atteindre +30 %. À l'inverse, dans des marchés peu tendus, elle peut être nulle. C'est le premier paramètre à étudier avant de choisir.
La décomposition de la mensualité
La mensualité de 890 € se décompose la première année en environ 440 € d'intérêts et 450 € de capital. Seuls les intérêts sont déductibles. Au fil des années, la part d'intérêts diminue et la part de capital augmente — ce qui signifie que les charges déductibles baissent progressivement, et que le résultat imposable augmente mécaniquement à partir de l'année 5 ou 6.
L'impact sur le taux d'endettement
En LMNP, les revenus locatifs sont pris en compte à 70 % de leur valeur brute par les banques pour calculer la capacité d'emprunt (contre 70 % également en location nue dans la majorité des établissements). Le régime fiscal ne modifie pas directement le taux d'endettement.
Simuler les deux scénarios avec SimuFis
Chaque investisseur étant dans une situation unique, il n'existe pas de réponse universelle. La bonne méthode est de modéliser précisément les deux scénarios avec vos propres chiffres : votre taux d'emprunt, votre TMI, le marché locatif local, vos charges réelles, et votre horizon de revente.
Le simulateur de SimuFis vous permet de comparer location nue réel et LMNP réel côte à côte sur une même fiche bien — avec le détail du cash-flow mensuel, du résultat fiscal annuel, de la simulation de revente avec intégration Jeanbrun, et la projection sur 20 ans selon différentes hypothèses de revalorisation.
Conclusion
Sur notre T2 de référence à Bordeaux, le LMNP réel améliore le cash-flow de +150 €/mois par rapport à la location nue, soit +18 000 € sur 10 ans. Cet avantage est dû à trois leviers cumulés : loyer plus élevé, effacement fiscal par les amortissements, et report des déficits BIC.
Mais cet avantage a un coût différé : la réforme Jeanbrun alourdit la fiscalité à la revente en réintégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value.
La règle pratique : plus votre TMI est élevée, plus vous êtes en zone tendue et plus vous n'envisagez pas de revendre à court terme, plus le LMNP réel est pertinent. En dehors de ces conditions, la location nue au réel avec déficit foncier peut être tout aussi efficace — voire supérieure si des travaux importants sont prévus.