Amortissement LMNP réel simplifié : guide de calcul 2026
L'amortissement est le mécanisme fiscal central du régime LMNP réel simplifié. C'est lui qui permet à de nombreux investisseurs de percevoir des loyers sans payer d'impôt pendant 10, 15, voire 20 ans. Pourtant, le calcul des amortissements reste obscur pour beaucoup, souvent délégué à un expert-comptable sans en comprendre la logique.
Ce guide vous explique, étape par étape, comment calculer les amortissements de votre bien meublé — avec des exemples complets, des tableaux détaillés sur 5 ans, la méthode par composants illustrée, les erreurs à ne pas commettre, et une FAQ qui répond aux questions les plus fréquentes.
Principe : qu'est-ce qu'amortir un bien ?
En comptabilité, amortir un bien signifie constater sa dépréciation progressive dans le temps et la déduire fiscalement de vos revenus. En LMNP réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien et des équipements, ce qui réduit — ou efface — votre résultat BIC imposable.
Point clé : L'amortissement ne génère pas de dépense réelle. C'est une charge fictive qui réduit votre base imposable sans sortie de trésorerie. C'est là tout l'avantage du LMNP réel par rapport à la location nue, où l'amortissement du bien immobilier est interdit.
En pratique, un bien acheté 200 000 € (hors terrain) amorti sur 40 ans génère 5 000 € de charge fiscale annuelle — sans que vous dépensiez un euro supplémentaire. Sur une tranche marginale d'imposition à 30 %, c'est 1 500 € d'impôt évité chaque année, soit 30 000 € sur la durée totale d'amortissement.
Ce qui est amortissable en LMNP
Le bien immobilier (hors terrain)
La valeur hors terrain du bien est amortissable. Le terrain n'est jamais amorti car il ne se déprécie pas. La pratique fiscale retient généralement une quote-part terrain de 10 à 20 % selon la localisation.
| Localisation | Quote-part terrain habituelle |
|---|---|
| Paris intra-muros | 20 à 30 % |
| Grande ville (Lyon, Bordeaux, Nantes) | 15 à 20 % |
| Ville moyenne | 10 à 15 % |
| Zone rurale | 5 à 10 % |
Durée d'amortissement du bien : entre 30 et 50 ans selon les composants.
Le mobilier et l'électroménager
Tout l'ameublement du logement meublé est amortissable, avec des durées bien plus courtes :
| Type de bien | Durée d'amortissement |
|---|---|
| Literie, canapé, table | 7 à 10 ans |
| Électroménager (lave-linge, four…) | 5 à 7 ans |
| Vaisselle, textile | 3 à 5 ans |
| Équipements audiovisuels | 5 à 7 ans |
Les travaux et aménagements
Les travaux de rénovation, d'aménagement ou de remise en état sont amortissables selon leur nature :
- Travaux de structure (ravalement, toiture, plancher) : 15 à 25 ans
- Travaux d'aménagement (cuisine équipée, salle de bain) : 10 à 15 ans
- Travaux d'embellissement (peinture, parquet) : 5 à 10 ans
Les frais d'acquisition
Les frais de notaire peuvent être, au choix :
- Déduits intégralement l'année d'acquisition (option « charges »)
- Immobilisés et amortis sur la même durée que le bien
Dans la plupart des cas, la déduction immédiate est plus avantageuse fiscalement, car elle crée un déficit BIC reportable dès l'année 1.
La méthode par composants : principe et exemple chiffré
L'administration fiscale recommande, pour les biens importants, une décomposition en composants : au lieu d'amortir le bien sur une durée uniforme, on décompose sa valeur en éléments ayant des durées de vie différentes.
Composants types d'un appartement
| Composant | % de la valeur hors terrain | Durée |
|---|---|---|
| Gros œuvre (structure) | 50 % | 50 ans |
| Façades et étanchéité | 10 % | 30 ans |
| Installations générales (électricité, plomberie) | 15 % | 25 ans |
| Menuiseries intérieures/extérieures | 10 % | 20 ans |
| Revêtements de sol | 8 % | 10 ans |
| Agencements intérieurs | 7 % | 10 ans |
Pour un appartement en copropriété de valeur modeste ou sans travaux importants, on peut adopter une approche simplifiée sur 30 à 40 ans sans décomposition.
Exemple chiffré : méthode par composants
Prenons un appartement acheté 180 000 € à Bordeaux, avec une quote-part terrain de 15 % soit 27 000 €. La valeur amortissable hors terrain est donc 153 000 €.
| Composant | Base (% × 153 000 €) | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre (50 %) | 76 500 € | 50 ans | 1 530 € |
| Façades (10 %) | 15 300 € | 30 ans | 510 € |
| Installations générales (15 %) | 22 950 € | 25 ans | 918 € |
| Menuiseries (10 %) | 15 300 € | 20 ans | 765 € |
| Revêtements de sol (8 %) | 12 240 € | 10 ans | 1 224 € |
| Agencements intérieurs (7 %) | 10 710 € | 10 ans | 1 071 € |
| Total | 153 000 € | — | 6 018 €/an |
Avec la méthode simplifiée sur 40 ans, ce même bien génèrerait 3 825 €/an d'amortissement (153 000 / 40). La méthode par composants produit donc 57 % d'amortissement supplémentaire les premières années, ce qui accélère la constitution du stock de déficits reportables.
Exemple complet avec tableau d'amortissement sur 5 ans
Données du bien
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 240 000 € |
| Frais de notaire (déduits année 1) | 17 500 € |
| Quote-part terrain (15 %) | 36 000 € |
| Valeur amortissable du bien | 204 000 € |
| Ameublement complet | 12 000 € |
| Rénovation cuisine/SDB | 18 000 € |
| Loyer mensuel | 1 400 € |
| Charges annuelles (copro, TF, assurance, gestion) | 7 500 € |
| Taux d'imposition (TMI + PS) | 30 % + 17,2 % = 47,2 % |
Calcul des amortissements annuels
Bien immobilier — méthode simplifiée 40 ans : 204 000 € / 40 = 5 100 €/an
Ameublement — 8 ans : 12 000 € / 8 = 1 500 €/an (années 1 à 8)
Travaux cuisine/SDB — 12 ans : 18 000 € / 12 = 1 500 €/an (années 1 à 12)
Frais de notaire — déduction immédiate année 1 : 17 500 €
Tableau d'amortissement sur 5 ans
| Année | Loyers | Charges réelles | Amortissements déductibles | Résultat BIC | Impôt estimé |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 16 800 € | 7 500 € | 5 100 + 1 500 + 1 500 + 17 500 = 25 600 € | −16 300 € | 0 € |
| 2 | 16 800 € | 7 500 € | 5 100 + 1 500 + 1 500 = 8 100 € | +1 200 €* | 0 €** |
| 3 | 16 800 € | 7 500 € | 8 100 € | +1 200 €* | 0 €** |
| 4 | 16 800 € | 7 500 € | 8 100 € | +1 200 €* | 0 €** |
| 5 | 16 800 € | 7 500 € | 8 100 € | +1 200 €* | 0 €** |
* Résultat BIC brut avant imputation du déficit reporté de l'année 1. ** Le déficit de 16 300 € (année 1) s'impute sur les bénéfices suivants. Après 5 ans, il reste encore 16 300 − (4 × 1 200) = 11 500 € de déficit reportable.
Lecture : Les frais de notaire déduits immédiatement créent un déficit BIC de 16 300 € dès l'année 1. Ce stock de déficits efface l'imposition pendant environ 13 à 14 ans. Sur cette période, l'investisseur encaisse 16 800 €/an de loyers sans payer d'impôt sur ces revenus.
Le report des déficits BIC
En LMNP, le déficit BIC ne peut pas s'imputer sur le revenu global. Il est reporté sur les bénéfices BIC des années suivantes, sans limitation de durée. C'est une différence importante avec le déficit foncier (location nue), qui lui s'impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an maximum.
Simulation du stock de déficits sur 14 ans :
| Année | Bénéfice BIC brut | Déficit imputé | Déficit restant |
|---|---|---|---|
| 1 | — | — | 16 300 € |
| 2 | 1 200 € | 1 200 € | 15 100 € |
| 3 | 1 200 € | 1 200 € | 13 900 € |
| … | … | … | … |
| 13 | 1 200 € | 1 200 € | 1 900 € |
| 14 | 1 200 € | 1 200 € | 700 € |
| 15 | 1 200 € | 700 € | 0 € |
À partir de l'année 15, le résultat BIC de 500 € devient imposable. Avec une TMI à 30 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %, cela représente environ 236 €/an — sur des loyers annuels de 16 800 €. L'optimisation fiscale est massive.
Règle des amortissements non utilisés (art. 39 C du CGI)
En LMNP, les amortissements ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit BIC. Autrement dit, si vos charges réelles (hors amortissements) sont déjà supérieures aux loyers, vous ne pouvez déduire d'amortissements que dans la limite du résultat positif avant amortissements.
Les amortissements non déductibles une année sont mis en réserve et peuvent être utilisés les années suivantes, sans limitation de durée. Ils ne sont jamais perdus.
Exemple :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers | 12 000 € |
| Charges réelles (hors amortissements) | 10 800 € |
| Résultat avant amortissements | + 1 200 € |
| Amortissements disponibles | 8 100 € |
| Amortissements effectivement déductibles | 1 200 € (plafond) |
| Amortissements mis en réserve | 6 900 € |
Erreurs courantes à éviter
1. Amortir le terrain
Le terrain ne se déprécie pas et n'est jamais amortissable. Inclure le terrain dans la base amortissable est l'une des erreurs les plus fréquentes et les plus coûteuses en cas de contrôle fiscal. L'administration applique systématiquement une quote-part terrain et redresse en conséquence.
2. Ne pas conserver les factures du mobilier
L'amortissement du mobilier repose sur la justification de sa valeur d'achat. Sans factures, l'administration peut rejeter l'intégralité des amortissements mobilier. Conservez toutes les factures — même pour les petits équipements — pendant au moins 6 ans.
3. Oublier de déclarer l'activité LMNP
Pour bénéficier du régime réel simplifié, vous devez déposer le formulaire P0i (ou passer par le guichet des formalités des entreprises en ligne) dans les 15 jours du début d'activité. Sans numéro SIRET et sans déclaration au réel, vous êtes automatiquement au Micro-BIC — et vous perdez le bénéfice des amortissements pour l'année concernée.
4. Confondre amortissements en réserve et déficit BIC
Ce sont deux mécanismes distincts : le déficit BIC provient de charges réelles supérieures aux loyers, tandis que les amortissements en réserve sont des amortissements calculés mais non déductibles l'année courante (car ils créeraient un déficit). Les deux se reportent indéfiniment, mais sur des cases différentes de la liasse 2033.
5. Mal renseigner les tableaux 2033-C et 2033-D
La liasse fiscale LMNP comprend le tableau des immobilisations (2033-C) et le tableau des amortissements (2033-D). Une confusion entre valeur brute et valeur nette comptable, ou une erreur dans les durées, peut conduire à un redressement plusieurs années après la déclaration.
6. Remplacer du mobilier sans constater la sortie d'actif
Si vous remplacez un canapé avant la fin de sa période d'amortissement, vous devez constater une sortie d'actif (valeur nette comptable restante = perte déductible) et enregistrer le nouveau mobilier comme nouvelle immobilisation. Ne pas le faire fausse le tableau d'amortissement et peut générer une double déduction en cas de contrôle.
7. Appliquer la méthode par composants partiellement
Si vous optez pour la méthode par composants, elle doit être appliquée à l'ensemble du bien dès l'acquisition. Vous ne pouvez pas décomposer certains éléments et amortir le reste de façon uniforme. Une application partielle est rejetée par l'administration.
FAQ : les 5 questions les plus fréquentes sur l'amortissement LMNP
1. Peut-on déduire les amortissements si l'on est au Micro-BIC ?
Non. L'amortissement est réservé au régime réel simplifié. Au Micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés), mais vous ne pouvez déduire ni les charges réelles, ni les amortissements. Pour bénéficier des amortissements, vous devez impérativement basculer au réel simplifié en en faisant la demande auprès des impôts avant le 1er février de l'année concernée.
2. L'amortissement est-il remis en cause lors de la revente ?
Non, depuis la loi de finances 2018. Les amortissements déduits en LMNP ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition initial, indépendamment des amortissements comptabilisés. C'est un avantage considérable par rapport aux amortissements en SCI IS, qui eux sont réintégrés.
3. Que se passe-t-il pour les amortissements en réserve si je vends le bien ?
Les amortissements mis en réserve sont définitivement perdus lors de la cession du bien. Ils ne peuvent pas être déduits l'année de la vente ni générer un déficit reportable. Il est donc inutile d'accumuler des amortissements en réserve au-delà du raisonnable — mieux vaut les consommer chaque année dans la limite du résultat positif.
4. Peut-on amortir un bien acquis avant de passer au réel ?
Oui, mais uniquement sur la valeur vénale du bien à la date de première inscription à l'actif, c'est-à-dire au moment où vous passez au régime réel. Si le bien a pris de la valeur entre l'achat et le passage au réel, c'est la valeur vénale actuelle qui sert de base d'amortissement, ce qui peut être très avantageux.
5. Faut-il un expert-comptable pour calculer les amortissements LMNP ?
Ce n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé. L'expert-comptable établit la liasse 2031/2033, gère les tableaux d'amortissement, et s'assure du respect des règles comptables (composants, réserves, sorties d'actif). Son honoraire — généralement 200 à 400 €/an — est intégralement déductible de vos revenus BIC et souvent couvert par les économies d'impôt qu'il génère.
Faire appel à un expert-comptable : ce qu'il apporte concrètement
Au-delà de l'établissement de la liasse fiscale, un bon expert-comptable spécialisé LMNP vous aide à :
- Choisir entre méthode simplifiée et méthode par composants selon le profil de votre bien
- Optimiser l'année de passage au réel (date d'effet, impact sur les déficits)
- Gérer les sorties et entrées d'actif (remplacement de mobilier, travaux)
- Anticiper l'arrêt de la location (clôture de l'activité, régularisation de TVA le cas échéant)
Sa rémunération est déductible à hauteur de 2/3 en cas d'adhésion à un centre de gestion agréé (CGA), ou intégralement déductible sans CGA avec un crédit d'impôt plafonné à 915 €.
Simuler vos amortissements avec SimuFis
Le simulateur LMNP de SimuFis intègre le calcul automatique des amortissements selon la méthode par composants ou la méthode simplifiée. En renseignant le prix d'acquisition, la quote-part terrain, le montant du mobilier et des travaux, vous obtenez instantanément :
- Le tableau d'amortissement annuel sur 40 ans
- Le résultat BIC net imposable chaque année
- Le stock de déficits reportables et d'amortissements en réserve
- L'impôt estimé (IR + prélèvements sociaux) sur 10 ou 20 ans
- La comparaison avec le régime Micro-BIC pour valider l'intérêt du réel
Conclusion
L'amortissement est le principal levier fiscal du LMNP réel simplifié. Bien calculé, il permet d'effacer l'imposition sur les loyers pendant 10 à 20 ans, générant un avantage fiscal de plusieurs milliers d'euros par an. La méthode par composants, bien que plus complexe à mettre en œuvre, optimise encore davantage cet avantage pour les biens anciens ou ayant fait l'objet de travaux importants.
Trois règles à retenir absolument :
- Ne jamais amortir le terrain — c'est la base d'un redressement fiscal
- Conserver toutes les factures du mobilier et des travaux
- Déclarer l'activité dans les délais pour bénéficier du régime réel dès l'année d'acquisition
La clé : tenir une comptabilité rigoureuse dès le premier jour et, si possible, s'appuyer sur un expert-comptable spécialisé dont le coût est largement amorti par les économies fiscales réalisées.