Amortissement LMNP réel simplifié : guide de calcul 2026

L'amortissement est le mécanisme fiscal central du régime LMNP réel simplifié. C'est lui qui permet à de nombreux investisseurs de percevoir des loyers sans payer d'impôt pendant 10, 15, voire 20 ans. Pourtant, le calcul des amortissements reste obscur pour beaucoup, souvent délégué à un expert-comptable sans en comprendre la logique.

Ce guide vous explique, étape par étape, comment calculer les amortissements de votre bien meublé — avec un exemple complet, un tableau détaillé, et les pièges à éviter.

Principe : qu'est-ce qu'amortir un bien ?

En comptabilité, amortir un bien signifie constater sa dépréciation progressive dans le temps et la déduire fiscalement de vos revenus. En LMNP réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien et des équipements, ce qui réduit (ou efface) votre résultat BIC imposable.

Point clé : L'amortissement ne génère pas de dépense réelle. C'est une charge fictive qui réduit votre base imposable sans sortie de trésorerie. C'est là tout l'avantage du LMNP réel par rapport à la location nue, où l'amortissement du bien est interdit.

Ce qui est amortissable en LMNP

Le bien immobilier (hors terrain)

La valeur hors terrain du bien est amortissable. Le terrain n'est jamais amorti car il ne se déprécie pas. La pratique fiscale retient généralement une quote-part terrain de 10 à 20 % selon la localisation.

Durée d'amortissement du bien : entre 30 et 50 ans selon les composants.

Le mobilier et l'électroménager

Tout l'ameublement du logement meublé est amortissable, avec des durées bien plus courtes :

Les travaux et aménagements

Les travaux de rénovation, d'aménagement ou de remise en état sont amortissables selon leur nature :

• Travaux de structure (ravalement, toiture, plancher) : 15 à 25 ans
• Travaux d'aménagement (cuisine équipée, salle de bain) : 10 à 15 ans
• Travaux d'embellissement (peinture, parquet) : 5 à 10 ans

Les frais d'acquisition

Les frais de notaire peuvent être, au choix :

• Déduits intégralement l'année d'acquisition (option « frais immobilisés »)
• Amortis sur la même durée que le bien

Dans la plupart des cas, la déduction immédiate est plus avantageuse.

La méthode par composants

L'administration fiscale recommande, pour les biens importants, une décomposition en composants : au lieu d'amortir le bien sur une durée uniforme, on décompose sa valeur en éléments ayant des durées de vie différentes.

Composants types d'un appartement

Pour un appartement en copropriété, on peut aussi adopter une approche simplifiée sur 40 ans si le montant est modeste et que le bien n'a pas subi de travaux importants.

Exemple complet : appartement T3 à Lyon

Données du bien :

Tableau d'amortissement annuel

Bien immobilier (hors terrain) — méthode simplifiée 40 ans :

Valeur amortissable : 204 000 €
Taux : 1/40 = 2,5 %
Amortissement annuel bien : 5 100 €

Ameublement — 8 ans :

Valeur : 12 000 €
Taux : 1/8 = 12,5 %
Amortissement annuel mobilier : 1 500 € (pendant 8 ans)

Travaux cuisine/SDB — 12 ans :

Valeur : 18 000 €
Taux : 1/12 = 8,33 %
Amortissement annuel travaux : 1 500 € (pendant 12 ans)

Frais de notaire — déduits l'année 1 (option immédiate) : 17 500 €

Simulation sur 5 ans

Lecture : L'année 1, les frais de notaire déduits immédiatement créent un déficit BIC massif de 17 000 €, reportable sur les années suivantes. À partir de l'année 2, le résultat net devient légèrement positif (1 200 €), mais les déficits reportés de l'année 1 l'effacent encore.

Le report des déficits BIC

En LMNP, le déficit BIC ne peut pas s'imputer sur le revenu global. Il est reporté sur les bénéfices BIC des années suivantes, sans limitation de durée. C'est une différence importante avec le déficit foncier (location nue), qui lui peut s'imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an.

Exemple de report :

• Déficit N1 reporté : 17 000 €
• Bénéfice N2 : 1 200 €
• Déficit restant à reporter : 15 800 €
• Bénéfice N3 : 1 200 € → déficit restant : 14 600 €
• …
• Le stock de déficits est épuisé vers l'année 15

Résultat : l'investisseur ne paie quasiment aucun impôt sur ses loyers pendant 15 ans.

Règle des amortissements non utilisés

En LMNP, les amortissements ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit BIC (art. 39 C du CGI). Autrement dit, si vos charges réelles (hors amortissements) sont déjà supérieures aux loyers, vous ne pouvez pas déduire plus d'amortissements que ce qui ramènerait le résultat à zéro.

Les amortissements non déductibles une année donnée sont mis en réserve et peuvent être déduits les années suivantes. Ils ne sont jamais perdus.

Exemple d'application

• Loyers : 12 000 €
• Charges réelles (hors amortissements) : 10 800 €
• Résultat avant amortissements : 1 200 €
• Amortissements disponibles : 8 100 €
• Amortissements effectivement déductibles : 1 200 € (plafond au résultat)
• Amortissements mis en réserve : 6 900 €

Les pièges à éviter

1. Oublier de déclarer l'activité au greffe

Pour bénéficier du régime réel simplifié, vous devez déclarer votre activité LMNP via le formulaire P0i (ou en ligne sur le guichet des formalités des entreprises) dans les 15 jours du début d'activité. L'attribution d'un numéro SIRET est obligatoire. Un oubli peut vous priver du régime réel pour l'année concernée.

2. Ne pas faire d'inventaire du mobilier

Pour amortir le mobilier, vous devez pouvoir justifier sa valeur. Conservez toutes les factures d'achat du mobilier et de l'électroménager. En cas de contrôle, l'administration peut rejeter les amortissements non justifiés.

3. Confondre amortissement et quote-part terrain

Une erreur fréquente consiste à amortir la totalité du prix d'acquisition (terrain inclus). Le terrain n'est jamais amortissable. Un redressement fiscal sur ce point peut générer un rappel d'impôt significatif.

4. Mal renseigner la liasse 2031/2033

La liasse fiscale LMNP (formulaires 2031 et 2033) doit faire apparaître le tableau des immobilisations et des amortissements. Une case mal remplie peut conduire à un rejet des amortissements lors d'un contrôle.

5. Oublier la règle de la remise en état annuelle

Le mobilier d'un bien loué se déprécie plus vite que prévu. Si vous remplacez un équipement avant la fin de sa période d'amortissement, vous devez constater une dépréciation exceptionnelle (sortie de l'actif + perte nette). Ne pas le faire fausse votre tableau d'amortissement.

Faire appel à un expert-comptable : est-ce obligatoire ?

Non, l'LMNP réel simplifié ne rend pas obligatoire l'adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) ni le recours à un expert-comptable. Cependant, un expert-comptable reste recommandé car :

• Il établit la liasse 2031/2033 (non triviale)
• Il gère les tableaux d'amortissement
• Il s'assure du respect des règles comptables (composants, réserves)
• Sa rémunération est déductible à 2/3 (adhésion à un CGA) ou intégralement (sans CGA, avec un crédit d'impôt plafonné)

Le coût annuel d'un expert-comptable LMNP est généralement de 200 à 400 €/an, souvent amorti par les économies d'impôt générées.

Simuler vos amortissements avec SimuFis

Le simulateur LMNP de SimuFis intègre le calcul automatique des amortissements selon la méthode par composants ou la méthode simplifiée. En renseignant le prix d'acquisition, la quote-part terrain, le montant du mobilier et des travaux, vous obtenez instantanément :

• Le tableau d'amortissement annuel sur 40 ans
• Le résultat BIC net imposable chaque année
• Le stock de déficits reportables
• L'impôt estimé (IR + prélèvements sociaux) sur 10 ou 20 ans

Conclusion

L'amortissement est le principal levier fiscal du LMNP réel simplifié. Bien calculé, il permet d'effacer l'imposition sur les loyers pendant 10 à 20 ans, générant un avantage fiscal de plusieurs milliers d'euros par an. La méthode par composants, bien que plus complexe à mettre en œuvre, optimise encore davantage cet avantage pour les biens anciens ou ayant fait l'objet de travaux importants.

La clé : tenir une comptabilité rigoureuse dès le premier jour, conserver toutes les factures, et déclarer l'activité dans les délais légaux.